Energieausweis

Mit dem europaweit einheitlichen Energieausweis sollen Gebäude im Bezug auf ihren Energiebedarf vergleichbar werden. Mit der Erstellung sollen zudem Anreize zur Beseitigung von Schwachpunkten aufgezeigt werden. Energieausweise sind daher seit dem 01.07.2008 in Deutschland bei Vermietung, Verpachtung, Leasing und Eigentümerwechsel Pflicht und seit 2013 bei Mieterwechsel und Verkauf unaufgefordert vorzulegen.

Die Idee ist nicht neu. Bereits lange Zeit vor der Energieeinsparverordnung waren deutschlandweit verschiedene Energiepässe in größeren Wohnungsbau- und Immobiliengesellschaften als Marketing- und Verwaltungsinstrument üblich. Was bis dahin gefehlt hatte, war eine einheitliche Basis mit der man auch unterschiedliche Wohngebäudetypen energetisch vergleichen konnte. Mit der RICHTLINIE 2002/91/EG des europäischen Parlaments und des Rates vom 16. Dezember 2002 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden wurde ein Instrument geschaffen mit dem nun auch in Deutschland der Energieverbrauch von Gebäuden einheitlich und transparent dargestellt werden kann.

Käufer, Verkäufer und Mieter einer Immobilie sollen mit dem Energieausweis die Möglichkeit bekommen, nicht nur über Äußerlichkeiten wie Preis und Ausstattung, sondern auch die energetischen Nebenkosten im Bezug auf die heute geltenden Mindestanforderungen vergleichbarer Neubauten zu vergleichen. Der Energiepass bringt damit auch ein Stück mehr Sicherheit, nicht in eine falsche Immobilie zu investieren, bzw. nicht mehr für Energiekosten ausgeben zu müssen, als in einem vergleichbaren Objekt. Zudem sollen Investitionsanreize zur energetischen Sanierung geschaffen werden die die Wirtschaft fördern, den Immobilienbestand aufwerten und die Umwelt entlasten.

Bis 2013 waren Energieausweise „auf Verlangen“ vorzuweisen (was eher weniger oft geschah). Seitdem ist es Pflicht einen Energieausweis unaufgefordert bei Verkauf, Vermietung, Leasing oder Verpachtung vorzuweisen und auszuhändigen. Inserate sind seitdem nur noch unter Angabe der Energiekennziffer zu schalten.

Gültig ist ein Energieausweis nur mit der vom Aussteller beim Registrar DIBt erzeugten Registriernummer. Registriert werden Energieausweise durch das Deutsche Institut für Bautechnik [DIBt], solange bis die örtlichen Bauämter hierzu wieder in die Lage versetzt werden. Der Aussteller hinterlegt hier die Daten zum Energieausweis und das DIBt prüft diese in einem Zufallsverfahren auf Plausibilität ab und fordert bei Unstimmigkeiten weitere Unterlagen an, kann  Registrierungen widerufen und Verfahren zu Ordnungswidrigkeiten anstoßen.

Die Registriernummer ist an den Aussteller gebunden. Auskünfte darf das DIBt daher aus Datenschutzgründen nur an den Aussteller erteilen. Rückfragen zur Gültigkeit von Energieausweisen gibt Ihnen daher nur der jeweilige Aussteller.

Gründe für das Ungültigwerden einer Registriernummer:

• Ablauf der 10 Jahresfrist
• Änderungen an der Gebäudehülle und Anlagentechnik die eine vorzeitige Ausstellung eines neuen Energieausweises sinnvoll gemacht haben
• Erschleichung von Dienstleistungen

Die Kennzahl gibt den Energieverbrauch oder -bedarf des Gebäudes gegenüber einem heute üblichen Neubau nach EnEV wieder. Ältere Gebäude haben dementsprechend bei Sanierungsstau eine schlechtere Energiekennzahl, effizientere Neubauten oder Sanierungsmaßnahmen mit zukunftsgerichteter Gebäudehülle und Anlagentechnik eine entsprechend bessere Energiekennzahl.

Bei einer „schlechten“ Energiekennzahl ist der Energieausweis genau das, wofür er gedacht war: Ein Ansporn um etwas zu verbessern.

Was Sie ändern können:

1. Verbrauchsausweise sind ausschließlich vom Energieverbrauchsverhalten der Nutzer abhängig und sagt nichts über den Energieverbrauch des nächsten Mieters/Eigentümers in dem Objekt aus. Ein direkter Vergleich mit Bedarfsausweisen führt hier ebenfalls in die Irre.
   Wenn Ihnen an einer „besseren“ Energiekennziffer gelegen ist, können Sie diese gegebenenfalls mit der Wahl der Energieausweisform und der Genauigkeit der Datenerhebung beinflussen, ohne den Rechtsbereich der EnEV zu verlassen. Eine höhere Bewertungsgenauigkeit bringt Ihnen eine höhere Belastbarkeit des Ergebnis, kostet aber mehr Zeit und dementsprechend mehr Geld. Eine Garantie auf eine bessere Energiekennziffer kann Ihnen dennoch niemand geben.
2. Verringern Sie die Wärmeverluste über die Gebäudehülle und die Lüftungsverluste über über Ritzen und Fugen in der Gebäudehülle und den Energieverlusten des zugrundeliegenden Lüftungsverfahrens. Beachten Sie dabei das Lüftungsverfahren zum Feuchteschutz (Mindestluftwechsel). Hierdurch verringert sich insgesamt die Gebäudeheizlast und damit der Energieverbrauch bzw. -bedarf. Bereits geringinvestive Maßnahmen können den Energieeinsatz und damit die Energiekennziffer verbessern. Das Argument „Dämmen macht Schimmel“ zieht hier nur dann, wenn grob fahrlässig die Bauphysik außeracht gelassen wird. Sprechen Sie daher vorab mit einem Sachverständigen für Wärmeschutz und Bauphysik.
3. Die Wahl des Energieträgers ist entscheidend für die Umweltschädigung durch den Gebäudebetrieb. Der Einsatz sich rasch regenerierender Energieformen steht hier heute im Vordergrund. Allein die Sonne bringt pro Stunde soviel Energie auf die Erde wie die gesamte Bevölkerung in einem Jahr verbraucht. Fossile Brennstoffe wie Öl, Gas und Kohle zählen zwar auch im weiteren Sinne zu den regenerativen Energieformen, bis hierdurch jedoch Schadstoffe gebunden werden und etwas „nachwächst“, dauert es Millionen Jahre.
4. In den 1970er Jahren lag die Erdbevölkerung bei knapp 6 Milliarden Menschen, heute bei nahezu 8 Millarden. 8 Milliarden die zudem nun alle in irgendeiner Form Zugang zu Energie fordern und nicht länger darauf warten werden sich den damit verbundenen Wohlstand zu holen. Die Frage die sich hier stellt ist: Wielange können wir es uns noch erlauben, anderen Menschen die zu deren Entwicklung notwendige Energie teils sogar in deren Ländern wegzunehmen?

Eigentlich nicht: Energieausweise sind grundsätzlich für alle Gebäude Pflicht sobald ein Mieter- oder Eigentümerwechsel ansteht. Geregelt wird das in der jeweils gültigen Fassung der EnEV unter §16.

… aber: Für Gebäude unter Denkmalschutz und nicht beheizte, bzw. nur zeitweilig beheizte Gebäude mit geringer Größe und nur gelegentlicher Nutzung kann eine Ausnahme beantragt werden.

Bei Einkünften aus Vermietung, Verpachtung, Leasing können die Kosten für einen Energieausweis als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abgesetzt werden.

Bei selbstgenutztem Hauseigentum geht das leider nicht (auch nicht als haushaltsnahe Dienstleistung).

Die Kosten für einen Energieausweis sind Grundvoraussetzung für eine Vermeitbarkeit und sind demnach nicht als regelmäßig wiederkehrende Betriebskosten auf die Mieter umlegbar.

Energieausweise sind nicht neu und bereits seit 2008 Pflicht; Seit dem 01.05.2015 müssen Energieausweise unaufgefordert vorgelegt und in Immobilienanzeigen veröffentlicht werden um einer Ordnungsstrafe zu entgehen. Für selbstgenutzte Gebäude besteht jedoch keine Pflicht zur Erstellung eines Energieausweises. Von daher wird er gerne vergessen und oft erst im allerletzten Moment bei Verkauf oder Vermietung bestellt. Wir bitten daher um Verständnis, dass wir eine Ausweiserstellung gegenüber langfristig geplanten Projekten nicht bevorzugen können.

Die Dauer der Ausfertigung richtet sich nach dem Umfang und Vollständigkeit der beigestellten Daten. Die übliche Durchlaufzeit beträgt für Verbrauchsausweise je nach Datenlage zwischen einem Tag bis zu mehreren Wochen, für Bedarfsausweise eine bis mehrere Wochen nach Einreichen aller Unterlagen. Sofern zusätzliche Leistungen erbracht werden müssen, verlängert sich die Ausführung entsprechend. Sie können die Erstellung stark beschleunigen, in dem Sie eine Online-Variante wählen und die Daten selbst zur Prüfung vorbereiten. Ihre Mitarbeit wird durch entsprechend günstige Preise honoriert.

Energieausweise darf ausstellen, wer nach EnEV §21 ausstellberechtigt ist. In der Regel ist dies eine Bersonengruppe aus dem Bauumfeld wie Energieberater, staatlich anerkannte Sachverständige für Schall- und Wärmeschutz, einige Architekten und Agenturen. Das Thema ist etwas undurchsichtig, von daher lohnt ein Blick in die Liste der Energieeffizienz-Experten für die Förderprogramme des Bundes. Die hier aufgelisteten Sachverständigen sind in der Regel alle zur Erstellung von Energieausweisen zugelassen.

Der Energieausweis ist keine Konzepterstellung oder gar Planungsleistung für Sanierungsvorhaben. Er soll lediglich den Energieverbrauch von Gebäuden auf Basis einheitlicher normativer Randbedingungen vergleichbar machen. Empfohlene Sanierungsmaßnahmen werden im Energieausweis nur stichpunktartig abgefasst und sollen einen Impuls für sinnvolle Energiesparmaßnahmen geben.

Energieausweise werden für 10 Jahre registriert und müssen danach erneuert werden, damit Änderungen an der Gebäudehülle oder der Anlagentechnik berücksichtigt werden. Natürlich können Energieausweise auch früher erneuert werden, wenn etwa wesentliche Verbesserungen umgesetzt wurden. Die alte Registriernummer wird dann von uns vorzeitig gelöscht.

Es drohen seit dem 01.05.2015 laut EnEV § 27 Bußgelder von bis zu 15.000 Euro für Bestandsgebäude und bis zu 50.000 Euro bei Neubauten wenn ein Energieausweis:

• mit falschen Daten versehen wurden
• der Aussteller nicht zur Ausstellung befugt war
• nicht unaufgefordert vorgelegt wurde
• nach Verkauf, Verpachtung, Vermietung nicht unaufgefordert mit übergeben wurde
• und dessen Kennzahlen in kommerziellen Medien nicht mit angegeben wurde.

5.000 Euro Bußgeld drohen, wenn

• die Registriernummer nicht angegeben oder ungültig ist
• wenn die verwendeten Daten nicht dem Zertifizierer auf dessen Anforderung zugesendet werden.

Mit der anstehenden Novellierung der Energieeinsparverordnung zum Gebäudeenergien-Gesetz besteht die Möglichkeit, das die bisherige Ordnungswidrigkeit zur Straftat „mutiert“. Noch ist hier aber nicht das letzte Wort gesprochen.

Grundsätzlich ist kein Interessent zur Kentnisnahme verpflichtet und kann auf das Vorweisen eines Energieausweises verzichten. Als Eigentümer begibt man sich zivilrechtlich zumindest ein wenig auf die sichere Seite, wenn man sich das „Desinteresse“ bescheinigen lässt. Vor einem Bußgeld nach EnEV schützt dies trotzdem nicht.

Energieausweis „vergessen“ oder nicht vollständig oder rechtzeitig vorzeigen ist eine Ordungswidrigkeit und kann im Streitfall teuer werden. Vorausgesetzt dem Eigentümer ist mindestens Fahrlässigkeit vorzuhalten. Als Fahrlässig gilt, wenn der Eigentümer hätte vermeiden können, dass der Energieausweis zum Übergabetermin fehlt. Hat er ihn jedoch rechtzeitig beauftragt und verzögert sich die Erstellung, liegt dies außerhalb seines Einflussbereichs und ihm kann kein Vorwurf gemacht werden.

Zu Berücksichtigen ist bei der Beauftragung eines Energieausweises die Komplexität des Gebäudes und die Auslastung des jeweiligen Sachverständigen. Mit einer Vorlaufzeit von weniger als zwei bis drei Wochen wird es für Energiebedarfsausweise und von weniger als eine Woche für Energieverbrauchsausweise sehr eng. Hier kann dann ebenfalls nicht mehr von rechtzeitiger Beauftragung gesprochen werden.

Der Aushang der Energiekennziffern ist für Gebäude ab einer Nutzfläche von mehr als 500 m² Nutzfläche oder bei starkem Publikumsverkehr ab 250 m² an gut sichtbarer Stelle erforderlich. Für Mehrparteiengebäude kann dies somit sinnvoll oder Pflicht sein, für Ein- und Zweifamilienhäuser ist es nicht erforderlich.

Im Prinzip ja, aber:

Grundsätzlich gilt die thermische Hülle, also die Umfassungsflächen die den Wärmefluss nach außen begrenzen als Wohnbereich. Der Bedarfsausweis ist laut EnEV die Standardausweisform. Der Verbrauchsausweis ist nur in Sonderfällen (und davon gibt es viele) zulässig.

Hintergrund: Bei geringer Gebäudebeheizung entsteht die Situation, dass ein Gebäude durch Kaltfallen einzelner Räume nicht mehr nach dem angedachten Zweck auf die erforderliche Nenntemperatur (größer 19°C) beheizt werden. Die kaltfallenden Räume müssten dann als „Leerstand“ ausgewiesen werden, da hier keine Normnutzung mehr vorliegt. Bei mehr als 10% flächenanteiliger Leerstand ist ein Verbrauchsausweis dann nicht mehr zulässig.
In älteren Bestandsgebäuden ist das zentrale Treppenhaus meist nur über angrenzende Innenwände beheizt. Hier besteht somit bereits ein großer Flächenanteil der als „Leerstand“ bezeichnet werden muss. Kommen noch ein paar unbeheizte Räume hinzu, ist der Energieausweis auf Basis des Verbrauchs dann nicht mehr zulässig und anfechtbar. Mit einem Energiebedarfsausweis ist man dann auf der sicheren Seite.

Das Problem ist, wer entscheidet ob ein Energieverbrauchsausweis zulässig ist oder nicht? Als Berater macht man sich da schnell unbeliebt, wenn man ehrlich ist, nach Sachlage und Auslegungsstaffeln der EnEV entscheidet und „Nein“ sagen muss. Verbrauchsausweise und Leerstand sind jedoch immer wieder bei Streitigkeiten Thema zur Gültigkeit und Rechtmäßigkeit der Ausweisform. Im schlechtesten Fall wird bei Verstoß gegen die EnEV dann ein Hauskauf noch nach Jahren rückabgewickelt.

Yeay, das ist immer etwas kniffelig!

Grundsätzlich kann bei einer wohnähnlichen Nutzung des Nichtwohnbereichs und bei weniger als 10% Flächenanteil des Nichtwohnbereichs ein gemeinsamer Energieausweis erstellt werden. Die Rechtmäßigkeit ist jedoch im Detail zu prüfen.

In allen anderen Fällen sind zwei Energieausweise, einer für den Wohnbereich und einer für den Nichtwohnbereich zu erstellen.

Hintergrund sind die unterschiedlichen Nutzungsprofile und Bilanzierungsnormen für den Wohn- und Nichtwohnbereich. Im Wohnbereich werden alle Räume in einer immer artgleichen Weise beheizt, Warmwasser bereitet und belüftet. Im Nichtwohnbereich wird beheizt, Warmwasser bereitet, vielleicht maschinell belüftet, Strom für eine mehr oder minder intensive Beleuchtung und Klimatisierung eingesetzt und Räume völlig unterschiedlich genutzt.

Wie für Wohnbereiche gibt es für Nichtwohnbereiche Bedarfs- und Verbrauchsausweise. Wobei für Nichtwohngebäude in der Regel im Bestand der Verbrauchsausweis Anwendung findet, sofern keine nennenswerten Leerstände im Bezugszeitraum zu verzeichnen sind. Ein Energiebedarfsausweis ist hier im Neubaufall immer erforderlich und im Bestand dann, wenn eine unklare Datenlage (z.B. nicht nachvollziehbare Energieverbrauchsdaten, diffuse Flächenangaben, längere Leerstände, mischgenutzte Gebäude mit einer gemeinsamen Heiztechnik und Warmwasserbereitung) vorliegt.

Energieausweise beziehen sich immer auf die thermische Hülle eines Gebäudes und den Versorgungsbereich der Anlagentechnik. Eigentumswohnungen sind ein Teil des Gesamtbauwerks, hierfür können daher keine separaten Energieausweise erstellt werden. Bitte sprechen Sie Ihre Hausverwaltung hierzu an. In den meisten Fällen liegt bereits ein Energieausweis vor, der Ihnen in Kopie überlassen werden kann. Falls nicht, hilft das Ableseunternehmen oder wir Ihnen gerne bei der Erstellung eines Energieausweises für das Gesamtgebäude.

Bei Neubau liegen noch keine Energieverbrauchswerte vor, von daher ist ein Bedarfsausweis zu erstellen. Dies erfolgt zum Bauantrag zunächst auf Basis des Planungsstandes mit den angedachten Mauersteinen und Dämmungen sowie der Anlagentechnik unter Berücksichtigung regernerativer Energieformen.

Nach Fertigstellung ist der Energieausweis dann auf den tatsächlichen Stand des Gebäudes anzupassen. Der Sachverständige muss dazu im Bauverlauf mindestens eine Begehung zur Datenaufnahme vor Verschluss der Hüllfächenbauteile durchgeführt haben, damit er die Richtigkeit der Rechnungsunterlagen und Lieferscheine bestätigen kann (macht doch jeder! … oder?).

Als Eigentümer haben Sie nach BGB §241 Abs. 2 ein Anrecht auf Übermittlung der Verbrauchsdaten. Hiernach hat der Mieter als vertragliche Nebenpflicht des Mietverhältnis eine Mitwirkungspflicht. Diese Mitwirkungspflicht besteht unter dem Grundsatz von Treu und Glauben auch nach Beendigung des Mietverhältnisses fort.

Bedingt durch strengere Datenschutzverordnungen sind viele Energieversorger nicht mehr ohne Weiteres bereit, Energieverbrauchsdaten ohne schriftliche Einwilligung des/der Mieters heraus zu geben. Es kann auch davon ausgegangen werden, dass die strengeren Regelungen zum Datenschutz als willkommene Begründung zur Personaleinsparung herhalten müssen, da das Thema Verbrauchsdatenaufbereitung für die Versorger doch recht Personalintensiv geworden ist.

Bleibt somit in den meisten Fällen nur der Weg über den Mieter. Ist dieser unbekannt verzogen, helfen die Meldeämter weiter. Hierüber sind die aktuellen Adressdaten aus dem Melderegister für ein geringes Entgelt zu erhalten („Datenschutz“ andersrum). Ein „berechtigtes Interesse“ für eine einfache Melderegisterauskunft ist hier nicht erforderlich.

Stellen sich alle Parteien „bockig“ ist die Erstellung eines Bedarfsausweises gegenüber langwierigen Rechtsverfahren vermutlich die schnellere und günstigere Alternative.