Traumschloss oder Schlossruine?
Der Wert einer Immobilie wird meist dann vorab ermittelt, wenn ein Kauf/Verkauf, eine Beleihung oder im Rahmen von Rechtsstreitigkeiten eine Vermögensbewertung anstehen. Diese Leistung wird üblicherweise von vereidigten Gutachtern erbracht. Oft reicht allerdings auch eine gute Abschätzung
- zur Bezifferung des Sanierungsstaus
- für oder wider einer energetischen Sanierung
- einer Wertsteigerung durch eine energetische Sanierung
- eine Kauf- oder Verkaufentscheidung
- Abriss und Ersatzgebäude
wenn es um eine Wertbetrachtung einer Immobilie geht. Eine solche vereinfachte Sachwertermittlung kann im Rahmen einer Energieberatung kostengünstig mit erstellt werden.
Sinnvoll ist die vereinfachte Sachwertermittlung in Kombination mit einer Energieberatung deshalb, weil sich hierbei der Sanierungsstau aus den heute üblichen technischen Mindeststandards gegenüber dem Ist-Zustand im Rahmen einer Kostenermittlung recht gut finanziell bewerten lässt. Wir haben die vereinfachte Sachwertermittlung seit 2010 in unser Portfolio, da sich bereits seinerzeit abzeichnete, dass mit den Minimalanforderungen der EnEV 2009 die Sanierungsaufwendungen für eine zunehmende Anzahl ältere Gebäude deutlich über den Abriss- und Herstellungskosten eines Ersatzgebäudes liegen werden. Mit steigenden gesetzlichen Anforderungen wird sich die Situation sicherlich noch häufiger ergeben (2014 nächste EnEV-Novellierung).
Der vereinfachte Sachwert basiert zunächst auf den in der jeweils aktuellen Wertermittlungsrichtlinie [WertR] und den darin veröffentlichten Nettoherstellungskosten für einen Neubau für das jeweilige Bewertungsjahr sowie den amtlichen Bodenrichtwerten. Sanierungsstau, Alterswertminderung, bauliche Ausstattungsmerkmale und marktbedingte Schwankungen werden über entsprechende Auf- oder Abschläge berücksichtigt. Je nach gewünschter Genauigkeit kann eine detaillierte Datenerhebung recht umfangreich werden.
Wir führen diese Leistung auf Basis der Wertermittlungsrichtlinie [WertR] und des jeweiligen Grundstücksmarktberichts für Gebäude mit bis zu 2 Wohneinheiten durch. Gegebenenfalls lassen sich auch größere Gebäude bewerten, sofern entsprechende Marktanpassungsfaktoren im regionalen Grundstücksmarktbericht vorliegen. Meist weichen an größeren Gebäuden jedoch Sach- und Markwert deutlich ab, so dass andere Bewertungskriterien wie etwa Mietpreisspiegel und erzielbare Mieterlöse sinnhaftere Wertschätzungen erlauben.
Die Erstellung einer vereinfachten Sachwertermittlung kann bei uns als Zusatzmodul im Rahmen einer Energieberatung oder eines bedarfsbasierenden Energieausweises hinzu bestellt werden. In diesem Rahmen werten wir den Ist-Zustand mit den heute geltenden energetischen Mindestanforderungen des Referenzgebäudemodells der Energieeinsparverordung [EnEV] beziehungsweise des entsprechenden Rechenwerks DIN V 18599 ab. Optional können in diesem Rahmen auch weitergehende Anforderungsprofile wie etwa der KfW Effizienzhausstatus oder der Passivhausstandard nach [PHI] berücksichtigt werden.
Mit der durch uns durchgeführten vereinfachten Sachwertermittlung können unter Berücksichtigung von Amortisationszeiten und Energiepreissteigerungen auch Aussagen zum optimalen Zeitpunkt einer energetischen Sanierung getroffen werden wie der Schlussabsatz des Musterberichts zeigt. Dies ist insbesondere bei Kapitalanlagen oder bei Abschätzung des besten Verkaufszeitpunkts recht hilfreich.
interner Link:
Musterbericht
externe Links:
Wertermittlungsrichtlinie 2006
Mietpreisspiegel
